Perguntas frequentes

As dúvidas mais frequentes na vivência de um condomínio encontram aqui uma resposta perfeitamente esclarecedora, sem qualquer referência ou remissão para os textos legais de enquadramento.
Dividido em cinco áreas – Administração, Assembleias, Condomínio, Contas bancárias e Obras – estão aqui integradas a grande maioria das questões e respectivas respostas do quotidiano dos condomínios.

Administração

Quem pode exercer as funções de administrador?

Qualquer condómino;

Um terceiro contratado pela assembleia do condomínio;

Uma empresa contratada pela assembleia do condomínio;

Quais as funções do administrador?

Convocar as assembleias do condomínio;

Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;

Cobrar receitas e efectuar despesas;

Executar as deliberações da assembleia do condomínio;

Realizar reparações no prédio e outros actos;

Regular o uso das coisas comuns;

Representar o condomínio junto das autoridades administrativas e judiciais ou outras entidades oficiais;

Verificar o seguro do prédio;

Assegurar a execução do regulamento do condomínio;

Qual a duração do mandato?

O mandato tem a duração de um ano, renovável.

Assembleias

Qual o número de reuniões anuais?

Deverá haver uma reunião na 1ª quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente. A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos. A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.

Qual a forma legal da convocatória da assembleia de condóminos?

Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso terá de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos.

Falta de quórum.

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e se na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor do prédio.

As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital, devendo, contudo, verificar-se as seguintes condições:

a) As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias;

b) Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta para comunicar, por escrito, à assembleia do condomínio a sua concordância ou discordância. O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada;

Decisões da assembleia – Que maiorias.

Em regra as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples;

Deliberações que exigem 2/3 do valor total:

Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);

Obras de inovação;

Alteração da finalidade da fracção autónoma, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma;

Alteração da linha arquitectónica e do arranjo estético do edifício;

Deliberações que exigem unanimidade:

Alteração do título constitutivo;

Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a 3/4 do seu valor total;

Decisões sobre o aproveitamento de partes comuns do edifício (como, por exemplo, arrendar a casa da porteira), ou sobre a utilização de bens comuns do edifício;

Condomínio

Regulamento do condomínio.

O regulamento é o documento que contem as regras sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns, sendo obrigatória a sua elaboração nos prédios com mais de quatro condóminos e caso não exista já um regulamento que faça parte do título constitutivo;

O regulamento deve ser aprovado pela assembleia do condomínio, ficando obrigados pelas suas disposições todos os condóminos/proprietários, arrendatários ou usufrutuários das fracções;

Valor das quotas.

As despesas correntes do condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções, excepto se o título constitutivo determinar de outra forma, se o regulamento do condomínio previr outras situações ou se for aprovado em assembleia do condomínio, por maioria de de 2/3, a alteração da proporção da comparticipação. O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano.

Quotas em atraso.

O administrador deverá solicitar aos condóminos com quotas em atraso o respectivo pagamento. Se os condóminos devedores não pagarem a quantia solicitada deverá então o administrador interpor as consequentes acções judiciais contra ele. Serve a acta da assembleia do condomínio como título executivo para a respectiva acção;

Assim, devem os condóminos deliberar em assembleia sobre a interposição da referida acção judicial contra os condóminos devedores e juntar a acta que tenha aprovado os montantes das quotas mensais;

Seguro obrigatório e seguros facultativos

É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns. Os condóminos estão obrigados a celebrar individualmente este seguro, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns que lhes pertencem. O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem o administrador deverá efectuá-lo, ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio. A assembleia do condomínio deve decidir sobre a actualização anual do seguro;

Para além do seguro contra incêndios existem outros seguros facultativos que cobrem variados riscos (seguros multi-riscos), os quais podem ser subscritos pelo condomínio;

Garantia de um imóvel novo / Defeitos de construção.

O prazo de garantia de um imóvel novo é de cinco anos contados a partir da data de entrega;

Se no decurso do prazo de garantia a obra, por vício do solo ou da construção ou por erros na execução dos trabalhos ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao adquirente. A denúncia destes casos deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia;

Contas bancárias

O condomínio deverá ter duas contas:

Conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (água, luz, etc.);

Conta a prazo, a qual pode revestir na forma de conta poupança-condomínio, onde são depositadas as comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva. Este fundo, de constituição obrigatória, engloba as contribuições de cada condómino, para alem dos encargos correntes do condomínio, num montante não inferior a 10% da sua quota-parte naqueles encargos e destina-se a custear despesas de conservação do prédio;

Obras

Obras facultativas

As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio. Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal (obras que modifiquem as coisas comuns, seja na substância seja na forma).

Obras prioritárias

São aquelas obras que envolvam reparações indispensáveis e urgentes, tais como as fugas de gás na conduta do prédio ou rupturas na canalização da água. A responsabilidade pela execução destas obras compete ao administrador, sendo os custos suportados pelos condóminos na proporção das respectivas quotas.